现在很多人都会通过 商铺,以倒卖的 来赚取差价。但是在真正卖商铺的时候会都发现很难成交。那么二手商铺为什么难成交?这里面的秘密很多人都不知道。今天小编就为大家详细介绍,看看二手商铺过户费太高了是真的吗?以及二手商铺买卖避税方法,感兴趣的朋友一起来看看吧!
一、二手商铺为什么难成交
很多人买商铺都会选择一手商铺而放弃二手商铺,导致二手商铺成交量有限。但是二手商铺的优势很明显,比如说周边配套相对成熟, 二手商铺可以“前人种树,后人乘凉”,那么二手商铺为什么难成交?这主要涉及到以下几个方面。
1、过户税费太高
相比较一手商铺,二手商铺在过户的时候会产生比较高昂的税费,这笔钱需要买卖双方共同承担。较大额度的费用主要包括:个税为20%,土地 为差价的30%或者总价的3%。很多人会将二手商铺和二手住宅相比较,从而发现二手住宅贩卖会更 ,因为中间的过户税费比较低。
2、贷款额度低
现如今一二线城市寸土寸金,想要在该城市购买一个商铺,一次性全款是很难的,因此贷款成了不二选择。而购买二手商铺贷款 额度即为50%,相比较二手房贷款额度能够高达80%,商铺的购买就显得尤为困难,因此二手商铺难成交。
3、空置率越来越高
商铺的空置和地段确实有着不小的关系,对于一些人口密度比较小的地段,商铺的空置率也就会很高,因此 者需要谨慎购买商铺,这也是二手商铺不好卖的原因。
二、二手商铺过户费太高了
相比较二手房的过户费,大家不难发现,二手商铺过户费太高了,这令很多 者望而却步。接下来我们一起来看看二手商铺过户费包括哪些,是不是真的太高了?
1、买家支付的税费:
(1)房地产交易手续费:3元/平方米。
(2)房屋登记费:550元/本(每增加一本证书按每本10元收取工本费)。
(3)权证印花税:5元/本。
(4)印花税:房屋产价的0.05%。
(5)契税:交易价(或评估价)×3%。
2、卖家支付的税费:卖家出售的时候,商铺不论年限,都要交纳以下几种税费:
(1)房地产交易手续费3元/平方米。
(2)印花税:房屋产价的0.05%。
(3)土地 :
A、可提供上手购房 的,土地 =[转让收入-上手 价(每年加计5%)-有关税金]×适用 。
B、不能提供上手购房 的,土地 =(转让收入-转让收入×90%)×30%。
(4)个人所得税:据实征收为(转让收入-房产原值-合理费用)×20%,核定征收为转让收入×7.5%×20%。 转让收入-房产原值-合理费用相当于个人净收入。
(5)营业税及附加税:
A、可提供上手购房 的,为(转让收入-上手 价)×5.5%。
B、不能提供上手 的,为转让收入×5.5%。
C、税费为差额的5.56%
(6)土地出让金:商业用途用房,按其网格点基准地价的35%计收;商业路线价区段路的商业临街宗地,加收路线价的10%;办公用途用房按其网格点基准地价的30%计收。
(7)土地出让金契税:按本次征收土地出让金价款的3%征收。
三、二手商铺买卖避税方法
其实在买卖二手房的时候,可以通过合理的方法来避税,减轻财产的损失,具体方法如下:
1、通过延期交易的 来实现二手商铺买卖避税
二手商铺买卖避税方法中比较好的一个方法,就是直接去通过延期交易的 来进行合理的避税,这种方法在一定程度上降低相关的纳税压力,效果比较明显。
2、做低合同价
做低合同价是二手商铺买卖中比较常见的避税 ,比如一套商铺的成交价格为60万元,买卖双方私下协商签署协议后,递交给房管局的过户价则是以40万元成交。这样剩余20万元所产生的税费就可以轻易地避掉了。
3、寻找税收洼地
如果二手商铺买卖找不到合适的方法去进行避税,可以选择一个比较不错的税收洼地,这样就能很好地避税了。